La determinazione dell’indennità di sopraelevazione dopo la sentenza della Corte di Cassazione n. 16794/2007
Giovanni Contini | 15 dicembre 2010 | Il tecnico legale, gruppo Sole 24 Ore
Si chiede spesso all’esperto in costruzioni edilizie di verificare se un dato intervento realizzato “integri una sopraelevazione” e di determinare l’eventuale “indennità di sopraelevazione” dovuta a termini dell’art. 1127 del Codice Civile. La recente sentenza delle sezioni unite civili della suprema Corte di Cassazione n. 16794 depositata il 30 luglio 2007 precisando cosa rileva per il diritto di sopraelevare e per obbligo di corresponsione dell’indennità, ha fatto chiarezza sulla serie di contrastanti applicazioni dell’art. 1127 c.c. anche dovute alla copiosa normativa tecnico/urbanistica che regola ad esempio gli indici edificatori, i condoni edilizi, i recuperi dei sottotetti, ecc.
L’articolo 1127 c.c.
Come noto l’art. 1127 del Codice Civile ammette la sopraelevazione tutelando la statica e l’estetica dell’edificio e imponendo il pagamento di un’indennità di sopraelevazione.
Il 4° comma dell’articolo 1127 c.c. indica come procedere per il calcolo dell’indennità: “Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero di piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.”
Si propone un esempio per fissare le idee.
Esempio 1
In un edificio di quattro piani uguali, il proprietario dell’ultimo piano decide di sopraelevare realizzando il quinto piano dello stabile.
- Si stabilisce il valore attuale dell’area su cui è realizzato l’edificio condominiale con i classici metodi dell’estimo: valore finale del costruito detratti i costi di costruzione oppure incidenza del valore dell’area sul valore del costruito oppure volume edificabile per il prezzo unitario, oppure superficie del lotto per prezzo unitario del terreno, ecc.; per esempio il valore stimato dell’area è di € 500.000.
- Si calcola il “valore dell’area diviso il numero dei piani compreso quello da costruire” cioè l’incidenza del valore dell’area da assegnare alla nuova fabbrica; es. 500.000 / (4+1) piani = € 100.000
- Si determina la quota del condomino dell’ultimo piano che sopraeleverà; es. 100.000/4 p.= € 25.000
- L’indennità dovuta agli altri condomini è la differenza tra il valore dell’area da assegnare alla nuova fabbrica detratta la quota spettante al condomino che sopraeleva, es.:100.000–25.000= € 75.000.
In sintesi:
Prima della sopraelevazione l’area incideva su ciascuno dei quattro piani per 500.000/4 = € 125.000
Dopo la sopraelevazione l’area incide su ciascuno dei cinque piani per 500.000/5 = € 100.000
Il valore dell’incidenza dell’area per ciascun piano si riduce di: 125.000-100.000 = € 25.00
L’indennità ai tre proprietari per la riduzione della loro quota di valore dell’area è: 25.000 x 3 = € 75.000
Il valore dell’indennità calcolata col metodo indicato dall’art 1127/4° c.c. dovuta dal condomino che esegue la sopraelevazione agli altri condomini corrisponde alla riduzione del valore delle loro quote condominiali.
La tabella millesimale
Come noto, in ambito condominiale l’incidenza di proprietà sulle parti comuni è attestata dalla tabella dei millesimi di proprietà. L’indennità da corrispondere a ciascun condomino corrisponde alla riduzione della quota di proprietà del suolo comune dovuta alla riduzione dei millesimale di proprietà condominiale.
Sviluppando i calcoli dell’esempio precedente con l’ausilio dei millesimi di proprietà si ottengono, ovviamente, gli stessi risultati determinati con la procedura del 1127/4° c.c.
Esempio 2
Valore dell’area si cui sorge l’edificio di € 500.000
dati n. 4 piani uguali ante intervento, ciascun piano ha 1000 / 4 p. = 250 m/m
i m/m del proprietario dell’ultimo piano che procederà alla sopraelevazione sono 250 x 1 p.= 250 m/m
i m/m degli altri proprietari ante intervento sono = 250 x 3 p. = 750 m/m
per i n. 5 piani uguali post intervento, ciascun piano avrà 1000 / 5 p. = 200 m/m
i m/m complessivi del proprietario che ha eseguito la sopraelevazione saranno 200 x 2 p.=400 m/m
i m/m degli altri proprietari post intervento saranno: 200 x 3 p. = 600 m/m
il valore dell’area in capo agli altri condomini prima dell’intervento è 500.000 x 750/1000 = € 375.000
il valore dell’area in capo agli altri condomini dopo l’intervento sarà 500.000 x 600/1000 = € 300.000
la diminuzione del valore di proprietà dell’area degli altri condomini (valore indennità) sarà = € 75.000.
Si ritiene importante sancire che l’indennità indicata dall’art. 1127/4° c.c. corrisponde alla riduzione del valore millesimale della proprietà del suolo su cui sorge l’edificio condominiale perché la procedura con la tabella millesimale consente una più agevole determinazione delle indennità specie in presenza di edifici non regolari: con zone aventi diverso numero di piani, diverse superfici degli appartamenti, destinazioni d’uso diverse, ecc.
La sentenza 2007 della Cassazione e l’art.1127 c.c.
Le decisioni in merito all’applicazione dell’articolo 1127 c.c. non sono state sempre concordi: la suprema Corte di Cassazione ha prevalentemente ritenuto che l’indennità fosse dovuta solo con la costruzione di uno o più piani sopra l’ultimo piano dell’edificio condominiale a volte ammettendola anche nel caso di semplice modifica dell’altezza dell’edificio. La recente sentenza delle sezioni unite civili della suprema Corte di Cassazione n. 16794 depositata il 30 luglio 2007 ha precisato che “quel che rileva ai fini dell’applicazione in un senso (diritto di sopraelevare) e nell’altro (obbligo di corresponsione dell’indennità) dell’articolo 1127 c.c. è la maggiore utilizzazione dell’area sulla quale sorge l’edificio implicando che rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo) con l’aumento del numero di piani e in ogni caso dei volumi realizzabili (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente), onde l’indennità da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ripristinare la situazione economica precedente, mediante prestazione dell’equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativa a piano o porzione. Ne consegue che, indiscussa l’inapplicabilità della norma in esame nell’ipotesi di pura e semplice ristrutturazione interna tale da non comportare alcuna alterazione della superficie e della volumetria degli spazi interessati, … la fattispecie dalla stessa regolata va ravvisata in ogni ipotesi d’incremento delle dette superfici e volumetria, indipendentemente dal fatto ch’esso dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato (per esempio, ferma l’altezza del colmo del tetto, ove l’incremento di superficie effettivamente utilizzabile e di volumetria si realizzino mediante la trasformazione dello spiovente da rettilineo con pendenza unica a spezzato con pendenze diverse, ..”.
La sentenza a proposito dell’indennità prevista dall’art. 1127/4° chiarisce: “… l’indennità da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ripristinare la situazione economica precedente, mediante prestazione dell’equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativa a piano o porzione….” ed offre chiarezza sulle finalità del calcolo dell’indennità prevista dall’art. 1127/4° del Codice Civile: si indennizza la riduzione del valore della singola quota condominiale di proprietà dell’area su cui sorge l’edificio.
Recupero di sottotetti e sopraelevazioni
In caso di contenzioso veniva spesso chiesto di verificare se un determinato intervento si configuri “recupero di sottotetto” o “sopraelevazione” in quanto sussisteva in molti il convincimento che solo nel caso di dichiarata “sopraelevazione” sarebbe scattato il diritto/dovere dell’indennità di sopraelevazione.
La suprema corte ha chiarito che la sopraelevazione regolata dall’art. 1127 del Codice Civile si concretizza con un aumento delle superficie disponibile del proprietario dell’ultimo piano e quindi con l’aumento della sua quota di proprietà dell’area su cui sorge l’edificio e con una proporzionale diminuzione dell’incidenza della proprietà dell’area per proprietari dei piani sottostanti. In altre parole il proprietario dell’ultimo piano che sopraeleva avrà un incremento dei millesimi e i condomini dei piani sottostanti subiranno una proporzionale riduzione della loro quota millesimale e di conseguenza della loro quota di valore dell’area su cui sorge l’edificio.
Da ciò ne consegue che se un intervento, anche se urbanisticamente definito “recupero del sottotetto” e non “sopraelevazione”, produce una modifica della tabella millesimale e quindi delle quote di proprietà dell’area su cui sorge l’edificio condominiale deve anche sottostare alla liquidazione dell’indennità prevista dall’art.1127 C.C.
Valore dell’area su cui sorge l’edificio
In merito al valore dell’area su cui sorge l’edificio, la sentenza di Cassazione n. 3453 del 29/12/1962 ha chiarito che il “valore attuale” di cui si parla al 4° comma dell’art. 1127 cc è quello che il suolo ha nel momento in cui la sopraelevazione si realizza.
Il valore dell’area si determina con i noti metodi dell’estimo: analogia con il valore delle aree fabbricabili in zona tenuto conto della specifica capacità edificatoria, listini prezzi delle aree se disponibili, ricostruzione del valore dell’area quale differenza tra il prezzo di vendita ed il costo di costruzione, ecc.
Occorre tener presente che la valutazione dell’indennità è molto differente se la sopraelevazione è realizzata utilizzando la residua capacità edificatoria dell’area condominiale oppure se l’intervento avviene in assenza di disponibilità edificatorie residue utilizzando quindi opportunità edificatore alternative quali le norme sui recuperi sottotetti, i condoni edilizi, l’eventuale possibilità di trasformazione di edifici pertinenziali in residenza, ecc.
Invarianza del valore dell’area a seguito della sopraelevazione
Nel caso la capacità edificatoria dell’area sia superiore al volume edificato compresa la sopraelevazione, il valore dell’area non varia per effetto della sopraelevazione come si evidenzia anche dal sotto riportato esempio.
Esempio 3
Posto che l’edificio condominiale esistente ha 4 piani con superficie per piano di mq. 200 e posto che l’altezza media virtuale interpiano indicata nelle norme comunali sia di m. 3,30, il volume edificato prima della sopraelevazione risulta di 200 mq x 3,30 m. x 4 piani = 2.640 mc. e considerato che il volume aggiunto dalla sopraelevazione è di mc. 200 x 3,30 m = 660 mc., il volume totale dopo la sopraelevazione risulta di 3.300 mc. Posto che le norme tecniche di attuazione (NTA) del piano regolatore generale (PRG) di quel Comune prevedono per quell’area un indice di edificabilità di 1,80 mc/mq. Posto che il lotto di proprietà condominiale ha superficie di mq. 1.900, la potenzialità edificatoria del lotto condominiale per la realizzazione di un generico edificio risulta di mq. 1.900 x 1,80 mc/mq = 3.420 mc.
Posto che il valore dell’area sia in funzione della capacità edificatoria e che il valore unitario del lotto condominiale sia stato valutato in 150 €/mc. desunto da un listino prezzi qualificato per le aree edificabili residenziali disponibili in zona con le opportune rettifiche operate dall’estimatore.
Il valore dell’area fabbricabile su cui sorge l’edificio condominiale risulta dato dalla potenzialità edificatoria per il prezzo unitario e quindi mc. 3.420 x 150 €/mc = € 513.000,00. Il valore prima e dopo la sopraelevazione rimane invariato in quanto è invariata la potenzialità edificatoria del lotto.
Procedendo come nell’esempio 1 o nell’esempio 2 si ottiene il valore dell’indennità di sopraelevazione di € 76.950,00.
Variazione del valore dell’area a seguito della sopraelevazione
Tutto quanto sopra esposto è riferibile al caso in cui il valore dell’area rimane invariato prima e dopo la sopraelevazione. Ma in alcune condizioni il valore dell’area varia a seguito della sopraelevazione.
Poniamo il caso frequente che nuove norme di piano assegnino all’area una edificabilità inferiore a quanto già costruito con la possibilità di mantenere la volumetria esistente solo in caso di demolizione e ricostruzione con la preesistente sagoma.
Consideriamo l’esempio precedente modificando solo il parametro dell’indice di edificabilità.
Poniamo che le nuove norme assegnino al lotto un indice volumetrico di 1,20 mc/mq.
Il lotto condominiale di mq. 1.900 ammetterebbe quindi un volume edificabile di 1.900×1,20= mc. 2.280 con il corrispondente valore del lotto di mc. 2.280 x 150 €/mc = € 342.000.
L’edificio condominiale prima della sopraelevazione ha però un volume di mc. 2.640, superiore a quello ammissibile con le vigenti norme. Ma il “valore” del volume esistente eccedente i nuovi parametri non è però perduto perché la normativa urbanistica tutela le situazioni preesistenti tant’è che la norma statale (DPR 380/2001) ammette la demolizione e ricostruzione dell’edificio seppur con superficie superiore a quella indicata dagli standard purché siano mantenuti volume e sagoma preesistenti. Come sempre occorre valutare caso per caso. La Regione Lombardia per esempio ammette la demolizione e ricostruzione purché sia mantenuto il solo volume preesistente (L.R. 11.3.2005 n. 12 art. 27 comma 1/D). Nel caso la edificazione sia subordinata al mantenimento del volume e della sagoma preesistenti, il lotto avrebbe una capacità edificatoria maggiore di quella stabilita dagli attuali indici urbanistici ma la limitazione costruttiva dovuta al mantenimento della preesistente sagoma riduce il numero dei possibili acquirenti e quindi riduce il prezzo dell’area oggetto di scambio.
Il valore unitario dell’area deve evidentemente essere ricompresso tra un massimo rappresentato dal prezzo dell’area senza vincoli (nel caso in esempio 150 €/mc) ed un minimo rappresentato dal prezzo che non farebbe ottenere alcun beneficio nonostante la maggiore edificabilità, cioè nel caso in esempio € 342.000 / 2.640 mc = 129,54 €/mc. Supponiamo che l’estimatore abbia valutato il prezzo unitario di 138 €/mc ricompreso appunto tra il massimo 150 e il minimo 129,54.
Il valore dell’area fabbricabile su cui sorge l’edificio condominiale prima della sopraelevazione col vincolo sulla sagoma dell’edificio si determina in €/mc 138 x 2.640 mc = € 364.320,00
Occorre altresì osservare che a seguito degli interventi di sopraelevazione, poniamo per esempio con la procedura per il recupero dei sottotetti oppure in adesione al condono edilizio e conseguente pagamento degli oneri di urbanizzazione e successivo ottenimento di permesso di costruire per la ristrutturazione con ulteriore pagamento degli oneri– lo stato di fatto edificato sia aumentato della superficie di un ulteriore piano e di conseguenza il lotto abbia acquisito un’ulteriore capacità edificatoria rispetto agli standard fissati nel PRG. Pertanto dopo la sopraelevazione il lotto ha aumentato la capacità edificatoria di mc. 200 x 3,3 = 660 mc che sommati al volume ante sopraelevazione porta il totale edificabile dopo la sopraelevazione a mc. 3.300 seppur con il limite di mantenerne la sagoma preesistente. Utilizzando quindi il prezzo unitario ridotto già utilizzato per valutare la capacità edificatoria prima della sopraelevazione, si determina che il valore dell’area fabbricabile su cui sorge l’edificio condominiale dopo la sopraelevazione, col vincolo sulla sagoma dell’edificio, ammonta a €/mc 138 x 3.300 mc = €. 455.400,00.
Variazione della quota dei condomini del valore dell’area e indennità
Se la norma non ammettesse la possibilità di recupero della volumetria esistente, la variazione del valore delle quote di proprietà dei condòmini che non hanno effettuato la sopraelevazione si determinerebbe con riferimento all’indice di 1,20 mc/mq: che fa determinare il valore del lotto in: 1.900 mq x1,20 mc/mq x 150 €/mc = € 342.000.
L’indennità risulta quindi:
Valore della quota di terreno prima dell’intervento € 342.000×750/1000 = € 256.500,00
Valore della quota di terreno dopo l’intervento € 342.000×600/1000 = € 205.200,00
Decremento del valore di proprietà dell’area edificabile da indennizzare € 51.300,00
Il decremento delle quote di valore dell’area su cui sorge l’edificio riferito all’insieme dei proprietari che non hanno effettuato la sopraelevazione risulta di € 51.300,00 e pertanto chi realizza la sopraelevazione dovrebbe corrispondere agli altri condomini un’indennità totale di € 51.300,00 da assegnare agli stessi in proporzione alle loro quota di millesimi di proprietà.
Verificata, per il caso specifico, la possibilità normativa di recupero del maggior volume costruito con conseguente incremento del valore dell’area fabbricabile come sopra descritto, la variazione del valore delle quote di proprietà dei condomini che non hanno effettuato la sopraelevazione risulta:
Valore della quota dei condomini prima della sopraelevazione 364.320,00 x750/1000 = € 273.240,00
Valore della quota dei condomini dopo la sopraelevazione € 455.400 x 600/1000 = € 273.240,00
Riduzione del valore della quota dei condomini dell’area su cui sorge l’edificio condom. Zero
Quindi nel caso specifico sopra descritto, i condomini che non hanno effettato l’intervento non subiscono alcuna riduzione della loro quota di proprietà dell’area su cui sorge l’edificio computata prima e dopo la sopraelevazione e pertanto non è dovuta alcuna indennità.
Per completezza si segnala infine che la citata sentenza a sezioni unite della suprema Corte di Cassazione evidenzia anche che l’indennità deve riguardare esclusivamente il valore dell’area e non anche quello degli altri beni e servizi condominiali. Ciò trova la propria ragion d’essere in una duplice considerazione: da un lato quella del particolare valore e maggior importanza dell’area fabbricabile rispetto agli altri beni e servizi comuni e dall’altro quella del compenso che la diminuzione delle quote degli altri condomini nella comunione trova nella correlativa diminuzione degli oneri afferenti la loro manutenzione e ricostruzione cui è chiamato a concorrere anche il proprietario dell’ultimo piano.
In altre parole chi sopraeleva 1) versa un eventuale indennizzo proporzionale alla variazione del valore dell’area edificabile e 2) si accolla una quota di oneri afferenti le manutenzioni della cosa comune.
Per attivare questi diritti/doveri il condominio deve predisporre ed approvare una nuova tabella dei millesimi di proprietà.
